東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2026

森ビル株式会社（東京都港区 代表取締役社長 辻慎吾）は、東京23区内で1986年以降に竣工した事務所延床面積10,000m²以上のオフィスビル（以下「大規模オフィスビル」）を対象に、需給動向に関する調査を1986年から継続して実施しています。この度、2026年版の調査結果がまとまりましたので、ご報告します。

東京23区の大規模オフィスビルの供給量について、今後5年間の年平均供給量は過去平均（1986～2025年）を下回る見込みであり、今後の供給がオフィスマーケットに及ぼす影響は限定的と想定されます。一方、「事務所延床面積10万m²以上の物件」の供給割合は2028年が94%、2029年が84%、2030年が92%と増加傾向にあり、引き続きオフィスの「大規模化」が見込まれます。

エリア別では、今後5年間の都心5区への供給割合が91%と、過去10年平均（85%）を上回る見込みです。
また、23区全体の今後5年間の総供給量（412万m²）に対する主要ビジネスエリアにおける供給量（300万m²）は73%であり、引き続き「都心部へのオフィス集積」が進展する見込みで、特に大規模開発が進む「日本橋・八重洲・京橋」エリアでの供給増加が顕著です。

2025年の東京23区の吸収量は、堅調なオフィス需要を背景に、164万m²と本調査の開始以来、3番目の高水準を記録しました。あわせて、空室率は前年から1.4pt減の2.3%まで低下し、特に主要ビジネスエリアは1.8pt減の1.5%と、2019年以来の1%台まで低下しました。昨今の出社回帰に加え、優秀な人材確保のための立地やビルグレード改善、イノベーティブなオフィス環境づくりへの企業ニーズは底堅く、オフィス需要は引き続き力強さを維持し、空室率も低下基調が続くものと想定されます。

当社が昨年12月に発表した「東京23区オフィスニーズ調査」によると、賃借面積拡大意向は60%であり、新規賃借理由として「立地が良く・設備グレードが整っているビルへの移転」「新部署設置、業容・人員拡大」などが挙げられており、オフィスへの積極的な投資を検討している企業の増加を背景に、旺盛なオフィス需要が継続しています。

また、多くの企業が「本社オフィスの存在意義や求められる機能・役割」として「社内コミュニケーション・コラボレーションの強化」「従業員のエンゲージメント向上」「災害など有事における本部機能」などを挙げており、引き続きハード・ソフト両面の商品力を備えた物件に需要が集まる傾向が加速するものと思われます。